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九游娱乐：如何摸清小区家底“四资”资金、资料、资产源保护业主权益

发布时间：2025-05-04  人浏览

　　- 业主对小区共有部分如道路、绿地、停车场等享有共有权，摸清家底能明确这些共有部分的范围和归属，保障业主的合法权益。

　　- 例如，恒通新城小区通过调取资料明确了地下停车场的归属，发现其建设成本纳入小区总建设成本，使用权归全体业主所有。

　　- 了解小区的建设成本、设施设备等情况，有助于业主监督物业服务企业或其他管理人的工作，确保小区管理的规范性和透明度。

　　- 比如，通过查看消防、监控等设施设备的原始资料和运行维护记录，业主可以监督物业是否履行了维护义务。

　　- 摸清家底有助于理清小区各方的权责，减少因信息不对称导致的矛盾和纠纷，促进小区的和谐稳定发展。

　　- 当业主清楚了解小区的共有资产和设施设备情况后，能够更好地参与小区事务决策，共同推动小区建设。

　　- 业主或业委会可依据《中华人民共和国政府信息公开条例》，向相关部门申请公开小区的相关资料。

　　- 例如，向国土自然资源局申请公开《国有建设用地土地出让合同》，查明小区宗地面积及配套面积等信息。

　　- 在涉及小区权益纠纷且其他途径无法获取资料时，可向法院申请调查令，由法院协助调取相关证据。

　　- 如在恒通新城小区的案例中，业委会通过法院调查令获取了部分关键资料，为维权提供了有力支持。

　　- 业主可通过合法途径自行前往相关部门查阅和复印小区资料，但需注意遵守相关规定和程序。

　　- 例如，业主可持有效证件到房管局、不动产中心查询小区的预售许可证、测绘报告等资料。

　　- 证明小区宗地面积及建设用地规划设计要点条件，包括配套面积（如文化活动中心、社区服务、商业服务、托幼、车位配比）等信息。

　　- 通过该合同可查明小区地下停车场开发商是否单独取得建设用地开发使用权及是否单独缴纳土地出让金。

　　- 依据图纸坐标值查明小区红线范围，为业委会后续工作提供依据，如明确小区的四至界限和共有部分的范围。

　　- 查明小区地下停车场的建筑面积、人防面积、车位车库的规划个数等信息，为后续权益维护提供依据。

　　- 例如，恒通新城小区总平面规划图显示地下停车场建筑面积21033.6平方米，人防面积6487平方米，地下停车位935个，地上车位185个。

　　- 通过规划核实合格证书，确保小区建设符合规划要求，为后续可能出现的规划变更核查提供参考。

　　- 查明小区的用地面积、建筑占用面积、总建筑面积、住宅面积、商业面积、配套建筑面积（如物业用房、托幼、四个一工程等）、容积率、绿化率、建筑密度、户数、总人数等。

　　- 将这些数据与《国有建设用地土地出让合同》对比，如不符，可查证规划变更手续及核查变更手续的合法性。

　　- 查明小区建设的合法性及施工单位等信息，为后续工程质量等问题的追溯提供依据。

　　- 例如，通过施工许可证可了解施工单位的资质和施工许可范围，确保小区建设符合相关标准。

　　- 查明小区地下停车场与地上建设面积是否为一个整体，不可分割，同规划、同投资。

　　- 竣工验收备案表极为重要，可证明小区建设的完成情况和验收结果，为业委会后续工作提供有力支持。

　　- 每栋楼完整的竣工验收资料分为文字资料与图纸资料，建议复印归档，便于后续查阅和使用。

　　- 以17层的小高层为例，每本资料厚度约2-3厘米，内容丰富，涵盖施工图、竣工图等重要信息。

　　- 例如，若地下停车场未取得预售许可，则开发商不得单独销售车位，其产权归属全体业主。

　　- 包括分户实测面积与预测面积，为业主了解房屋实际面积和公摊面积提供依据。

　　- 通过测绘报告可明确小区的建筑面积构成，为后续物业费等费用的计算提供参考。

　　- 查明大修基金的缴纳情况，确保小区公共设施设备的维修和更新有资金保障。

　　- 例如，恒通新城小区通过查阅大修基金缴纳明细，发现部分业主未足额缴纳，影响了小区维修基金的正常使用。

　　- 阐述土地使用权以分摊建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业用房及其占用范围内的建设用地使用权为全体业主所有。

　　- 结合《国有建设用地土地出让合同》的内容，可明确地下停车场等共有部分的使用权归属全体业主。

　　- 查明地下停车场的建设成本是否已纳入小区的整体建设成本、房屋销售款项等信息。

　　- 例如，恒通新城小区通过调取土地增值税清算手续，发现地下停车场的建设成本已纳入小区总建设成本，开发商在房屋销售中已将这部分成本转嫁给业主。

　　- 重点调取该说明，了解开发商对地下停车场建筑成本和销售款项的清算情况，判断其是否合理。

　　- 通过该说明可分析开发商的财务状况和经营行为，为业主维权提供有力证据。

　　- 包括土地增值税纳税申报表、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、房地产销售明细表、预售许可证等与房地产的收入、成本和费用有关的证明资料、中介机构土地增值税清算税款鉴证报告、相关记账凭证等。

　　- 这些资料为全面了解小区建设成本和开发商经营情况提供了重要依据，有助于业主判断开发商是否存在违规行为。

　　- 若小区人防工程易地建设，需申请开发的易地审批手续和易地建设费确切款项。

　　- 通过该手续可判断人防审批手续是否合法合规，易地建设费数额是否纳入小区建设成本。

　　- 若小区人防工程未易地建设，需查明人防面积及位置，多数判例及多地政策表明人防车位使用权归全体业主。

　　- 例如，恒通新城小区人防面积6487平方米，人防车位的使用权归全体业主所有，业主可据此维护自身权益。

　　- 例如，通过备案资料可了解小区建设成本的构成，判断开发商是否存在不合理收费行为。

　　- 部分城市发改委、物价局依据《价格法》规定，对商品房小区的价格管理属于市场调节价，无相关资料。

　　- 申请政府信息公开需准备详细的申请书，包括申请人的姓名或名称、身份证明、联系方式，申请公开的政府信息的名称、文号或便于行政机关查询的其他特征性描述，申请公开的政府信息的形式要求等。

　　- 例如，向国土自然资源局申请公开《国有建设用地土地出让合同》时，需在申请书中详细说明申请目的和用途，以便相关部门准确理解和处理申请。

　　- 例如，向规划局申请调取总平面规划图时，可将申请书邮寄至规划局指定地址，并在信封上注明“政府信息公开申请”字样。

　　- 申请提交后，需及时跟进相关部门的处理进度，了解申请是否被受理及预计答复时间。

　　- 例如，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》，相关部门应在收到申请之日起20个工作日内予以答复，业主需在此期间保持关注，及时与相关部门沟通。

　　- 若对相关部门的答复或处理结果有异议，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

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　　- 例如，若认为相关部门拒绝公开的信息应属于公开范围，可向其上级行政机关或政府信息公开工作主管部门投诉、举报，或依法申请行政复议、提起行政诉讼，维护自身合法权益。

　　- 将调取到的资料按照类别进行分类整理，如土地资料、规划资料、建设资料等，便于后续查阅和使用。

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　　- 例如，将《国有建设用地土地出让合同》、小区宗地图等土地资料归为一类，将总平面规划图、建设工程规划许可证等规划资料归为一类，方便业委会成员和业主查阅。

　　- 建立小区资料档案，将整理后的资料进行归档保存，确保资料的完整性和安全性。

　　- 例如，可采用纸质档案和电子档案相结合的方式，将重要资料进行复印或扫描保存，防止资料丢失或损坏。

　　- 随着小区建设和管理的推进，相关资料会不断更新，需定期对资料档案进行更新和维护，确保资料的时效性和准确性。

　　- 例如，当小区进行设施设备更新或维修时，应及时将相关资料补充到档案中，为后续工作提供参考。

　　- 通过调取的资料，明确小区共有部分的归属和使用情况，解决如地下停车场产权归属、人防车位使用权等历史遗留问题。

　　- 例如，恒通新城小区通过调取资料，明确了地下停车场的使用权归全体业主所有，解决了长期以来业主与开发商之间的争议。

　　- 当发现开发商或物业存在侵占共有部分、不合理收费等侵权行为时，可依据调取的资料进行维权。

　　- 例如，若开发商将小区共有部分出租获取收益，业主可依据土地登记情况说明表等资料，要求开发商返还收益。

　　- 依据调取的资料，了解小区的建设情况和共有部分的状况，制定合理的管理规约和业主大会议事规则。

　　- 例如，根据小区的车位数量和使用情况，制定停车管理办法，明确车位的分配和使用规则。

　　- 了解小区的设施设备情况和建设成本，为选聘或解聘物业服务企业提供依据，确保物业服务的质量和价格合理性。

　　- 例如，通过查看消防、监控等设施设备的运行维护记录，评估物业服务企业的管理水平，决定是否继续聘请该企业。

　　- 例如，若小区电梯等设施设备需要更新，可依据调取的资料确定维修资金的使用范围和筹集方式，确保资金的合理使用。

　　- 依据调取的资料，了解小区的建设现状和存在的问题，制定合理的改造与升级计划。

　　- 例如，根据小区的容积率、绿化率等指标，规划小区的绿化改造和空间优化，提升小区的居住环境。

　　- 通过摸清家底，理清小区各方的权责，减少矛盾和纠纷，促进小区业主、开发商、物业等各方的和谐共处。

　　- 例如，明确小区共有部分的归属和使用规则后，业主与开发商、物业之间的关系更加融洽，共同推动小区建设。

　　- 了解小区的建设成本和设施设备情况，为小区的可持续发展提供数据支持，制定合理的长期发展规划。

　　- 例如，根据小区的能源消耗情况和设施设备的使用寿命，制定节能减排和设施更新计划，推动小区的可持续发展。

　　- 恒通新城小区在成立业委会后，面临摸清家底的难题，通过多种途径调取资料，成功维护了业主权益。

　　- 业委会通过政府信息公开、法院调查令等方式，向国土自然资源局、规划局、住建局等多个部门调取了《国有建设用地土地出让合同》、总平面规划图、建设工程规划许可证、竣工验收资料等重要资料。

　　- 明确了地下停车场的使用权归全体业主所有，查明了小区的主要经济技术指标和建设成本，为后续小区管理和维权提供了有力支持。

　　- 业主应提高自身权利意识，积极参与小区事务，了解小区的各项资料和共有部分的状况。

　　- 例如，通过组织业主培训和宣传活动，提高业主对小区权益的认知和理解，增强业主的参与度。

　　- 业委会应加强自身建设，提高工作能力和水平，积极履行职责，为业主权益维护和小区管理提供保障。

　　- 例如，业委会成员应熟悉相关法律法规和小区资料调取流程，提高工作效率和质量。

　　- 建立小区资料调取和管理的长效机制，确保小区资料的完整性和准确性，为小区的长期发展提供支持。

　　- 例如，定期对小区资料进行更新和维护，建立资料档案管理制度，确保资料的安全和可用性。

　　小区的地下车库产权归属全体业主，小区的裙边商业房、架空层都是业主公摊的，希望国家政府部门查清业主的合法产权，归还业主的利益！

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